Duas análises técnicas sobre o mesmo imóvel chegaram a números que ficam até R$ 184 milhões distantes um do outro. Quanto vale um prédio de 12 andares, projetado por Lúcio Costa, tombado e entregue à Prefeitura do Rio pra abater uma dívida de ISS? Duas análises técnicas sobre o mesmo imóvel chegaram a números que ficam até R$ 184 milhões distantes um do outro. A diferença nasceu das escolhas feitas dentro de cada avaliação: o método, os fatores de redução e as áreas consideradas. Esse caso mostra por que um laudo merece ser lido com atenção antes de sustentar uma decisão de centenas de milhões. O imóvel e o acordo O edifício fica na Avenida Almirante Barroso, no Centro do Rio, e foi projetado nos anos 1950. Em março de 2026, o Jockey Club Brasileiro e a Prefeitura formalizaram uma dação em pagamento, operação em que uma dívida é quitada com a entrega de um bem, segundo reportagem do Última Hora. O valor do prédio define quanto da dívida ele é capaz de quitar. A Procuradoria Geral do Município (PGM) emitiu um laudo em julho de 2025 e o revisou em setembro do mesmo ano, chegando a R$ 210 milhões. O que o parecer da BIRJ questionou Em outubro de 2025, a BIRJ apresentou um parecer de assistência técnica questionando o valor da PGM. Assistência técnica é a análise feita por um especialista pra examinar, ponto a ponto, um laudo ou uma perícia. O parecer levantou três pontos principais. 1. O método escolhido. O Método Comparativo de Dados de Mercado estima o valor a partir de imóveis semelhantes. Ele funciona bem quando existem bons comparáveis, e o parecer apontou que não se aplica bem a uma propriedade única e integrada. A recomendação foi o Método Evolutivo, que compõe o valor somando terreno e construção e considera as condições de mercado. 2. Os fatores de redução. Em uma avaliação comparativa, fatores ajustam as amostras às características do imóvel avaliado. O parecer considerou agressivos os fatores usados no laudo. Como eles incidem diretamente sobre o resultado, cada redução precisa estar bem fundamentada. 3. As áreas comuns. Essas áreas ficaram fora do cálculo. Em uma operação que envolve o prédio inteiro, a definição da área considerada pesa diretamente no valor final. De R$ 210 milhões pra até R$ 394 milhões Com base em dados do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o parecer indicou valores entre R$ 362 milhões e R$ 394 milhões. Na comparação com o laudo da PGM, a diferença vai de R$ 152 milhões a R$ 184 milhões. Em abril de 2026, o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro pediu vista do processo pra avaliar a legalidade do acordo, de acordo com a mesma reportagem. O que observar em um laudo de alto valor Todo laudo depende de escolhas de método, e cada escolha pode ser discutida por quem sabe onde olhar. Em inventários, partilhas, desapropriações, revisionais de aluguel ou operações societárias, vale fazer cinco perguntas: 1. O método combina com o tipo de imóvel e com a finalidade da avaliação? 2. Os imóveis usados na comparação são realmente comparáveis? 3. Cada fator aplicado tem justificativa técnica no laudo? 4. Todas as áreas relevantes entraram no cálculo? 5. O resultado resiste quando confrontado com outras fontes de dados? Uma resposta fraca a qualquer uma dessas perguntas pode justificar um parecer técnico antes que o valor vire base de um acordo ou de uma sentença. Como a BIRJ trabalha Na BIRJ, cada parecer passa por uma Comissão de Avaliação interna. E a gente só avalia: não compra, não vende, não aluga e não cobra comissão sobre o valor do imóvel. Os trabalhos seguem a NBR 14653, norma brasileira de avaliação de bens, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) registrada no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Tem uma perícia em andamento ou um laudo pra questionar? Fale com a gente.